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租客网;2020庚子年,这不是一个人的战役

文章作者:www.njwxtv.com发布时间:2020-02-22浏览次数:1942

在疫情下,房地产企业纷纷采取减租等措施,帮助企业度过“寒冬”。

随后,全国各地的房地产行业协会纷纷效仿并提出建议,主张房东(出租人)减少租金并免除租金,以缓解租户(承租人)的迫切需求。当然,承租人欢呼,而出租人皱眉。

这些行业协会发出的建议书的法律地位和法律效力是什么?出租人必须执行吗?租户的权利是否得到充分行使?

让我们看看下面的分析:

1。减租和免租的建议是否有必要的法律效力?

答案当然是否定的。房地产行业协会不是立法的主体,没有立法权,所以提案或提案本身不具有法律效力。

《立法法》第二条规定,法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例的制定、修改和废止,适用本法。国务院部门规章和地方政府规章的制定、修改和废止,依照本法的有关规定执行。相应的立法机构是全国人民代表大会及其常务委员会、国务院、省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会。

房地产协会属于《民法总则》第90条规定的社会组织,没有立法权。它制定的文件是不可执行的。

减租实际上是对原合同条款的变更,涉及出租人权利的丧失。没有出租人的同意,它将不具有法律效力。如果你想降低租金,承租人还是应该和出租人谈谈。

2。非典给我们留下了什么样的参考案例?

2003年的非典疫情和这次疫情一样严重。当时,许多房客也向法院提起诉讼。还有许多起诉要求减租的案件。一些法院支持减租,但其他法院不支持。该判决有争议。

从大量的案例中,我们总结出以下三种判断思路供您参考:

(1)法院支持免除所有租金。

上海市第二中级人民法院发布了上海市第二中学人民法院(2004)第354号民事判决书,称:基于我国2003年春夏发生非典疫情这一事实,众所周知。当时,娱乐行业因政府部门要求预防非典而关闭也是众所周知的事实。因此,根据公平原则,上诉人提出免交停租3个月租金的理由成立,本院予以支持。因此,上诉人所欠的租金应从三个月的租金中扣除。

(2)法院支持免除部分责任。

云南省昆明市中级人民法院(2004)昆民一子楚第48号民事判决书称,根据《中华人民共和国合同法》第107条,“一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”双方在合同中约定,2003年的违约金为年租金80万元的50%,即40万元。由于2003年4月至6月全国都受到非典的影响,被告在一定程度上受到了影视业的影响。根据公平原则,被告被酌情处以10万元罚款。

(3)法院不支持任何救济,认为疫情不一定导致合同不能履行。

广西壮族自治区高级人民法院(2007)桂民司中字第1号判决称,虽然“非典”突发事件的发生对酒店行业的经营产生了一定的影响,但并不一定导致上诉人租用该楼经营酒店的目的失败,上诉人申请停业是其经营战略而非“非典”的必然结果。因此,“非典”并不构成对上诉人与广盛公司之间租赁合同履行的实质性影响,也不能成为可以变更或解除租赁合同的情势变更。然而,即使

如果合同明确规定“不可抗力免责条款,包括疫情”,承租人有权据此向出租人提出减租或终止合同。

2。努力与出租方进行有效沟通。

如果租赁合同中没有规定“不可抗力免责条款,包括疫情”,承租人仍可与出租人友好协商。如果能够达成协议,建议以书面形式确认相关权利和义务。

(2)出租人

出租人收到承租人要求免责的通知后,应及时评估风险和损益并做出相应的反应。如果涉及到合同的终止,并且出租人同意,建议在答复中规定一段合理的时间,允许承租人按照合同的规定撤离现场并归还租赁财产。

此外,中国银行保险监督管理委员会近日发布的《[2020》第10号通知指出:“对于因疫情暂时失去收入来源的人群,应适当倾斜信贷政策,灵活调整住房抵押贷款、信用卡等个人信用还款安排,合理推迟还款期限。”建议出租方也要重视政府政策,符合条件的要及时申请。

协商后,如果能达成协议,双方应记住以下操作:

1。规定减租的期限和标准。

2。对于那些在非常时期不能见面和签订合同的人,使用短信、微信和电子邮件!我们都认识这些电子文档,但请记住,双方的身份必须是清楚的!

电子证据已在司法判例中广泛使用。如果出租人同意通过微信和短信进行减租,承租人可以据此调整当前租金。

4。记住“不可抗力”条款作为过去的老师和未来的老师的重要性。

这一事件再次提醒我们“不可抗力免责”条款的重要性。自然灾害和政府行为是“不可抗力”的常见情况,但“流行病”却很少见。由于这种“流行病”,我相信今后在修改合同时,每个人都会在“不可抗力”的情况下增加一项。

例如下面的引用子句:

1。如发生不可抗力,受不可抗力影响的一方应在不可抗力结束后10天内书面通知另一方,并提供有关当局出具的有效书面证明。根据本证明,在不可抗力事件影响期间,遭受不可抗力的一方免交租金和所有违约责任。豁免的具体范围和方式由双方另行协商。

2。本合同项下不可抗力的范围包括流行病(如非典、中东呼吸系统综合症和其他传染病)、战争、火灾、台风、洪水、地震、罢工、工厂关闭、政府法律或政策的变化或其他不可抗力的原因或事件。

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